Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira bedelinin, piyasa koşullarına göre hak ettiği değere uyarlanması için açılan davalara, kira tespit davası denir. Bu dava yolu ile, kira bedelinin rayice uygun hale gelmesi amaçlanmıştır.

Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında, yazılı veya sözlü, bir kira kontratının bulunması şarttır. Başka bir deyişle, kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında illa ki yazılı kira kontratı bulunması zorunlu değildir. Her ne kadar sözlü kira kontratlarının ispatı bir kısım zorluklar barındırmakta ise de, taraflar arasındaki istikrarlı ödeme dökümleri, kiracı ve taraflar arasındaki harici yazışmalar kiracılık ilişkisinin varlığına delalet edeceğinden, kira tespit davalarına yönelik yargılamalarda, yazılı kira kontratı zorunluluğu aranmamaktadır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir ?

Sözlü olarak yapılan kira kontratlarında ve kira artış miktarının yazılmasının unutulduğu, gözden kaçırıldığı yazılı kira kontratlarında, kira tespit davası her zaman açılabilir. Hatta teorik olarak, kira artış oranının yazılmasının unutulduğu yazılı bir kira kontratında, kontratın düzenlendiği aynı gün bile, kira tespit davası açılması mümkündür. Kira kontratı yazılı ise ve kira arttırım oranları taraflarca belirlenmiş ise, kira tespit davası için kira kontratının düzenleme tarihinden en az beş yıl sürenin geçmiş olması gerekmektedir. Eğer mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedelinin, yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa:

* Dava, yeni kira döneminden en geç 30 gün içerisinde açılmalıdır.

* Yeni kira dönemi başlangıcından, en geç 30 gün önceden kira bedelinde artış olacağına dair kiracının ihtar edilmesi halinde, yeni kira dönemi içerisinde de dava açılabilir.

Söz konusu davada beş yılın sonunda hakim; emsal bedeller, kiralananın durumu, üretici fiyat endeksindeki artış oranı ve yabancı para değişikliklerini de değerlendirerek hakkaniyete göre kira bedelini belirleyecektir. Ayrıca kira bedelinin belirlenmesi özel bilgi ve teknik gerektirdiğinden rayiç değerin belirlenmesini yapacak olan bilirkişi, taraflarca gösterilen emsalleri de değerlendirmek suretiyle kiralananın bedel tespitini kıyaslayarak yapmalıdır.

Kira bedelinin tespiti davası açılırken, kira bedeline ilişkin olarak kapsamlı araştırma yapılmalı ve istenilen kira bedeli dava dilekçesinde tam olarak belirtilmelidir. Çünkü kira bedelinin tespiti davalarında ıslah ve bedel artırımı mümkün olmamaktadır. Yargıtay davacının fazlaya ilişkin haklarını saklı tutamayacağı ve ıslah talebinde bulunulamayacağı görüşünü benimsemiştir. Kanaatimizce bu husus hukuki öngörülebilirliğe, dava açılması öncesinde bilirkişi raporunu tam olarak tahmin edemeyecek ve etmesi de kendisinden beklenemeyecek olan davacının haklı menfaatlerine ve dolayısıyla hakkaniyete uygun düşmemektedir. Ancak yine de kira tespit davası açılmadan önce Yargıtay’ın ıslaha ilişkin bu görüşü uygulamada geçerliliğini koruduğundan dolayı dikkate alınmalı ve talep yöneltilirken bu husus göze alınmalıdır

Yine yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca, belirlenecek olan  kira bedelinden belirli bir miktar eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir. Söz konusu ettiğimiz bu hakkaniyet oranında indirim uygulamasının ne şekilde gerçekleştirilmesi gerekeceği hususuna, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/3682 E., 2017/17115 K. sayılı kararında detaylı şekilde açıklanmıştır. Buna göre hakkaniyet indirimi  %10-20 oranları aralığında yapılmaktadır.

Son olarak hatırlatmak isteriz ki 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18. maddesine 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesi ile getirilmiş olan düzenleme gereğince, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira bedelinin tespiti davaları için arabulucuya başvurulmuş olması, dava şartı haline getirilmiştir. Dava açmadan önce mutlaka arabuluculuğa başvurulmalı , süreci daha sağlıklı yürütebilmek için de mutlaka gayrimenkul hukukunda uzman bir avukattan destek alınmalıdır.