Yeniden Kiralama Yasağı ve Eski Kiracının Tazminat Hakkı

Kiraya verenin kiracıyı gereksinimi nedeniyle tahliye etmesi halinde, haklı sebep olmaksızın kiralanan yeri üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralaması yasaktır. Bu yasak, TBK madde 355/1’de “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” şeklinde hüküm altına alınmıştır.

“Haklı sebep” ihtiyaç sahibi eski kiracının veya kiraya verenin ihtiyacının ortadan kalkması olabilecektir. Doktrinde kiraya verenin, kiralanan evde hastalığı sebebiyle oturamayacak olması, kiraya verenin tayini çıkması ve uyuşmazlık konusu evin bulunduğu ilde yaşamayacak olması gibi sebepler halinde yeniden kiralama yasağının sona ereceği ifade edilmektedir.

TBK 355. maddesinin 3. fıkrası uyarınca kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacağı ifade edilmektedir. Kiraya verenin işbu yasağa aykırı davranması halinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

Ancak hakim tarafından bunun da ötesinde bir tazminata hükmedilmesi mümkündür. Bu husus TBK 355/3’te, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden “az olmamak üzere” şeklinde ifade edilmiştir.

Bir yıllık kira bedelinden daha fazla bir tazminata hükmedilebilmesi için kiracının bir yıllık kira bedelinden daha fazla bir zararının bulunduğunu ispat etmesi gerekmektedir. Kiracının, yeni kiralamak zorunda olduğu taşınmazın, dava konusu taşınmazdan daha yüksek bedelli olması halinde bu zararı ispat edebilecek ve kiraya verenden talep edebilecektir. Ne var ki, yeniden kiralama yasağının ihlali halinde kiracıların tazminat talep edebilmesi için kiraya verenin tahliye davası açması ve işbu davanın kiracı aleyhine sonuçlanması gerekmektedir.

Tahliyenin mahkeme kararına dayalı olarak gerçekleşmesi gerekir. Yeniden kiralama yasağının ihlali sonucunda tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay “tahliyeye zorlama” şartını aramaktadır. Yargıtay yerleşmiş kararlarında tahliye konusunda bir mahkeme kararının varlığı ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olma şartına vurgu yapılmıştır. Kanun gerekçesinde de tahliyenin mahkeme kararına dayalı olması gerekliliği yer almıştır.

T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.02.2019 tarihli 2017/4632 E. ve 2019/1687 K. sayılı kararı;

“Somut olayda; davacının 01.05.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken davalılar tarafından 17.10.2014 tarihli ihtarname ile kızları K1′ in konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, bu ihtarname sonucunda davacının kiralananı tahliye ettiği ve taşınmazın 01.03.2015 başlangıç tarihli sözleşme ile 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalılar gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı anlaşılmıştır…” şeklinde ifade edilmektedir. Yargıtay’ın kararında da ifade edildiği üzere kiracıların, kiracı bulundukları taşınmazları bir yargı kararı olmaksızın tahliye etmeleri halinde, TBK 355. madde uyarınca tazminat talebinde bulunamayacaklardır.

Yukarıda yer alan açıklamalardan da anlaşılacağı üzere, kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye edebilmesi için tahliye davası açması gerekmekte olup kiracılar, kiraya verenin iddialarının doğruluğunu tespit edebilmek ve TBK 355 uyarınca tazminat talebinde bulunabilmek adına kiraya verenin talebini yerine getirmeyerek dava açılmasını ve işbu davanın sonuçlanmasını beklemeleri gerekmektedir.